如何洽談工程預(yù)算與裝修合同？讓貓膩無處可藏！

洽談工程預(yù)算

工程預(yù)算是裝修工程中非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。那么如何去做一份適合自己客戶的工程預(yù)算呢？現(xiàn)在市面上經(jīng)常會有人宣傳說："三房兩廳豪華裝修32000元"之類的口號。其實這種口號明顯是鉆法律漏洞，因為國家有關(guān)部門并沒有明文對"豪華"兩個字作為規(guī)定。但對于高級裝修，國家建設(shè)部門是有明文指標的：那就是每平方米平均造價1500元以上。一般三房兩廳實用面積大約在80平方米左右。那么高級裝修的造價就得要120000元。很明顯，32000元是脫離現(xiàn)實的和空洞的。另一種鉆牛角尖的說法說是："我們的產(chǎn)品采用AAA級的夾板。"事實上，國家一般采用的等級叫法都是諸如特級、一級、二級、三級這樣的叫法，而AAA等級在國內(nèi)多數(shù)用于銀行資信評定，以便和國際接軌。毫無疑問，在中國國境經(jīng)銷的產(chǎn)品都需要遵守中國的產(chǎn)品標準規(guī)定。如果真的有AAA級板，那么按照推論就應(yīng)該有AA、A之類的等級。那么，排到第三的板仍然是A級板！這種行為是一種欺詐行為和不公平競爭行為，它的漫延只會不斷地損害整個行業(yè)的利益。

一個工程的預(yù)算究竟需要多少錢，在一個相對的地區(qū)，是存在著一個市場價格，俗稱行價，它是一個平均水平的報價。這里面存在著幾方面的影響因素：

1、市場價格受地域的影響。一些偏遠地區(qū)，由于材料運輸費用等方面的影響，就會使成本增加，從而推高價格。但勞動力及經(jīng)營場地開支會相對低廉，也會影響價格下降。

2、市場價格受物價的影響。一個地方的物價高，工程的報價也會隨之增高。反之，在一些物價低廉的地方，報價就會低。這里所說的物價是一個指數(shù)，而不是具體的價格。

3、市場價格受競爭的影響。一個地方的裝飾行業(yè)發(fā)展成熟，猶其是賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的地區(qū)，市場價格會被競爭影響而大幅度下降。

同樣，在同一個地區(qū)，不同公司的報價也會有差異，這里面存在著幾個方面的影響因素：1、工程質(zhì)量：這是最主要的影響因素。保證質(zhì)量，首先是保證利潤，只有保證利潤的情況下，才有可能保證質(zhì)量。俗話說：羊毛生在羊身上。一個低的價格，必要是要從質(zhì)量方面去取得必要的利潤。

2、設(shè)計質(zhì)量：一個由正式的室內(nèi)設(shè)計師設(shè)計的和一個非正式設(shè)計師設(shè)計的，或者根本就不存在設(shè)計的工程，那么，在總體價格上，是必然存在著成本的差異的。

3、場地成本：一家在商業(yè)旺區(qū)的公司，和一家較為偏僻的公司，在經(jīng)營成本上，是有著較大的差異的。

4、廣告開支：這本屬于經(jīng)營成本之一，之所以單獨提出來，是因為有時候廣告開支要比其他的經(jīng)營成本的總和還要多。而這個開支是必須攤分到報價里面的。

5、管理費用：排除公司的管理不說，就從工地管理上來說，成本也是不同的，一個工地的管理由一名專業(yè)工程師承擔(dān)或者由一名民工包工頭承擔(dān)，那些管理費用也是不同的。那么，業(yè)主方該如何去看待一份預(yù)算呢?這是一件令人非常頭痛的事情。很多業(yè)主都懂得貨比三家的道理，但往往只會比價格，這是一種片面的行為。貨比三家要比設(shè)計、比質(zhì)量和比信譽。

任何一方面不比較，都是不完整的。要怎么比？

1、比設(shè)計。可以肯定的是，設(shè)計多數(shù)是個人的因素，目前國內(nèi)的現(xiàn)實很難區(qū)分究竟是一家大公司的設(shè)計好，還是一個個體設(shè)計師的設(shè)計好。有時候大公司能做一些非常復(fù)雜、非常專業(yè)的設(shè)計，但也有一些大公司做出來的圖紙不堪入目，土里土氣。這里唯一能做的，就是從圖面上來看。

2、比質(zhì)量。這個多數(shù)的業(yè)主都會通過樣板房來看。但事實上，中國的國情又讓這樣眼見為實的東西大打折扣。樣板房可能是由一家大公司做的，但你的房子可不一定會由樣板房的施工隊來做，這是事實。因為大公司旗下都會掛靠很多小隊伍。另一種是房地產(chǎn)的樣板房，如果你相信它是標示的價格做出來的，那么就更可悲了。一般房地產(chǎn)的樣板房的實際施工造價往往是對外宣稱的1倍，甚至2-3倍。一般的家庭根本無力奉陪。唯一的辦法是，要么找項目經(jīng)理，他們多數(shù)只會帶去參觀自己裝修的工程項目，要么就是找比較正規(guī)，擁有自己企業(yè)施工規(guī)范的公司。

3、比信譽。相對來說，大公司的信譽要比小公司的強。但可能肯定的是，小公司更依賴信譽來生存，因為他們無力用不斷的廣告轟炸來宣傳自己，所以通過客戶間的相互推薦更是一個業(yè)務(wù)發(fā)展的主要辦法。據(jù)相關(guān)的調(diào)查顯示，在中國，有75%的家庭會選擇朋友介紹的裝修公司或者裝修隊裝修。在看過以上的分析后，你大概心目中也會對價格的構(gòu)成有一個較為明顯的看法。那么下一步你應(yīng)該做的事情就是選擇自己經(jīng)濟能力所能承受的范圍內(nèi)最好的一家公司來為你服務(wù)。

洽談裝修合同

裝修合同是裝修工程中最主要的法律文件。當(dāng)所有的設(shè)計和工程預(yù)算都談妥后，在裝修開工前的一道必經(jīng)手續(xù)。目前，一些管理較為成熟的城市的建委或者建設(shè)局都會有標準合同。

簽置裝修合同，首先要知道裝修合同的構(gòu)成部分。
1、工程主體：包括a.施工地點名稱。這是合同的執(zhí)行主體。b.甲乙雙方名稱。這是合同的執(zhí)行對象。
2、工程項目：包括序號、項目名稱、規(guī)格、計量單位、數(shù)量、單價、計價、合計、備注(主要用于注明一些特殊的工藝做法)等等。這部分多數(shù)按附件形式寫進工程預(yù)算/報價表中。
3、工程工期：包括工期為多少天、違約金等。
4、付款方式：對款項支付手法的規(guī)定。
5、工程責(zé)任：對于工程施工過程中的各種質(zhì)量和安全責(zé)任承擔(dān)作出規(guī)定。
6、雙方簽置：簽置的包括雙方代表人簽名和日期，作為公司一方的還包括公司蓋章。簽置裝修合同，一些能規(guī)定的東西，一定要詳細寫明。很多人可能會找一些朋友裝修，礙于情面，而沒有把工作做好，以致日后出現(xiàn)很多休休不止的摩擦，最后連朋友都沒得做了。
下面是一些合同常用字眼的使用方法：
1、關(guān)于項目：：例如：客廳地面鋪600X600國產(chǎn)佛山XX牌耐磨磚(應(yīng)指定樣品)
2、關(guān)于單位：
a.天花角線、踢腳線、腰線、封門套等用"米"。
b.木地板、乳膠漆、墻紙、防盜網(wǎng)等用"平方米"。
c.家具、門扇、柜臺等用"項"、"樘"等單位。有必要標明這些項目的報價單位及報價，例如：按正立面平方數(shù)計算，每平方米600元。單位應(yīng)使用習(xí)慣的國際通用單位。切忌使用英制等單位�？梢杂嬎忝娣e的子項應(yīng)避免使用"項"來表達。
3、關(guān)于數(shù)量： 
有二種方法
a.按實際測量后，加入損耗量，在合同內(nèi)標定。日后不再另行計算。
b.按單價，再乘以實際工程量。這是一種做多少算多少的做法。
分析：建議用a方法，在簽置合同前確認工程數(shù)量，然后在合同內(nèi)標明，以防一些奸商用"低預(yù)算高結(jié)算"的伎倆詐財。
4、關(guān)于備注：應(yīng)對一些工藝做法標明，例如：衣柜：表面用紅櫸面板、內(nèi)襯白色防火板、主體為15厘大蕊板。
5、關(guān)于違約：不管對業(yè)主違約，或者裝修公司違約，都可以用經(jīng)濟手法進行懲罰和賠償。一般違約金大約是在工程總額的千分之一至三左右。但需要提醒的是要注意這個千分之幾的寫法。有一些人故意在千分之幾后面加上元字。這就等于實際的罰款為一元的千分之幾，即幾厘錢，一分錢都不夠。
6、關(guān)于管理費用。所謂的管理費用包括了小區(qū)管理處收取的各種行政管理費用。其中管理處收取的費用是很多種的，有一些管理處不一定會收取，有一些亂收費的管理處卻無處不鉆，收取的名目也很多：管理押金、垃圾清運費、施工保潔費、通道粉刷費、公共設(shè)施維護費、電梯使用費、工人管理費(日)、出入證押金、出入證費、臨時戶口辦證費。這些亂收費的管理處是最令裝修公司頭痛的，所以越來越多的裝修公司要求這些費用由業(yè)主支付，不再計算入工程預(yù)算之中。
7、關(guān)于稅金。在絕大部分的城市，稅金是通過裝修公司的營業(yè)收入中收取。在發(fā)稿之時，全中國只有深圳一市會收取專門的裝修稅。它是通過大廈或小區(qū)管理處收取的，而不是通過企業(yè)報稅的形式收取的。這一些，都有必要明確承擔(dān)者。由于目前裝修公司操作上面的混亂，很多人通過掛靠、假冒裝修公司的名義，所以筆者建議業(yè)主方在簽置任何法律文件時，除非簽置人是企業(yè)的法人代表，否則最好注明簽置人的號碼。