京政辦發(fā)〔2022〕26號《北京市人民政府辦公廳印發(fā)〈關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）〉的通知》

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

經市政府同意，現將《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

北京市人民政府辦公廳

2022年9月22日

關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）

為促進存量國有建設用地提質增效，依據《中華人民共和國土地管理法》《中共中央國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》等法律法規(guī)和文件要求，結合本市實際，現提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京一系列重要講話精神，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，統(tǒng)籌推進存量國有建設用地盤活利用，進一步提高節(jié)約集約用地水平，為首都高質量發(fā)展提供有效用地保障。

（二）基本原則

1.規(guī)劃引領，優(yōu)化布局。認真落實《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，緊密圍繞“四個中心”城市戰(zhàn)略定位，有序疏解非首都功能，改善人居環(huán)境，優(yōu)化提升首都功能。落實“兩線三區(qū)”全域空間管制要求，引導生產、生活空間向集中建設區(qū)布局，持續(xù)推進城鄉(xiāng)建設用地減量，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

2.政府引導，市場配置。強化政府在存量國有建設用地盤活過程中的引導作用，完善政策機制，促進規(guī)劃實施。充分發(fā)揮市場作用，鼓勵產權主體和社會力量積極參與，激發(fā)市場活力。

3.補齊短板，提質增效。合理安排生產、生活空間建筑規(guī)模，科學配置資源要素，充分發(fā)揮重點功能區(qū)的帶動作用和軌道交通的輻射優(yōu)勢，推動產業(yè)轉型升級，促進職住平衡，補齊城市公共服務設施短板，推動城市高質量發(fā)展。

（三）適用范圍

本意見中所稱存量國有建設用地是指現狀國有建設用地中規(guī)劃為建設用地的土地資源。

各區(qū)政府（以下所稱各區(qū)，均含北京經濟技術開發(fā)區(qū)；所稱各區(qū)政府，均含北京經濟技術開發(fā)區(qū)管委會）應依據分區(qū)規(guī)劃，以土地使用效率為重點，突出土地集約利用度，統(tǒng)籌開發(fā)強度、經濟效益、人口環(huán)境資源等方面指標，對本區(qū)存量國有建設用地進行綜合評價，確定需盤活利用的存量國有建設用地。

（四）實施路徑

鼓勵原土地使用權人通過自主、聯合等方式盤活利用；原土地使用權人無繼續(xù)開發(fā)建設意愿的，可通過土地二級市場交易監(jiān)管平臺進行轉讓或由納入自然資源部儲備機構名錄的機構收儲（可帶地上建筑物）。

鼓勵國有企業(yè)探索成立專業(yè)平臺公司，通過騰退、整合等方式，對企業(yè)所屬土地、房屋資源進行統(tǒng)籌再利用。

二、支持政策

（一）建筑規(guī)模指標

在符合分區(qū)規(guī)劃確定的規(guī)模總量、布局結構、管控邊界的基礎上，各區(qū)在統(tǒng)籌盤活利用時，結合控制性詳細規(guī)劃，鼓勵在本區(qū)范圍內或企業(yè)權屬范圍內對建筑規(guī)模指標進行轉移和集中使用。涉及跨區(qū)項目，可實施跨區(qū)統(tǒng)籌。

對于符合首都城市戰(zhàn)略定位且有助于推動城市高質量發(fā)展的高精尖產業(yè)項目，或用地混合、空間共享、功能兼容的軌道微中心等立體復合開發(fā)項目，其建筑規(guī)模指標經區(qū)政府統(tǒng)籌后予以優(yōu)先保障。

（二）用地功能兼容

存量國有建設用地可進行用地功能兼容，具體要求按照本市建設用地功能混合使用相關規(guī)定執(zhí)行。

鼓勵產業(yè)用地混合利用，單一用途產業(yè)用地內，可建其他產業(yè)用途和生活配套設施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

（三）建筑功能轉換

對已建成投入使用且符合本市建設用地功能混合使用相關規(guī)定的存量建筑可進行功能轉換。

重點功能區(qū)及現狀軌道站點周邊，在符合規(guī)劃、權屬不變、落實建筑規(guī)模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵利用現狀建筑改建保障性租賃住房。

（四）土地利用方式及年限

對存量國有建設用地盤活利用中涉及的劃撥用地、出讓用地,根據盤活利用的不同形式和具體情況,可采取協議出讓、先租后讓、租賃、作價出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外）。

存量國有建設用地盤活利用項目，可結合規(guī)劃情況，合理約定出讓年限，但不得超過相應用途法定最高出讓年限。

以彈性年期方式使用土地的，出讓年限不得超過20年。以長期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過20年。到期后可按規(guī)定申請續(xù)期。

（五）異地置換

對騰退的流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設用地使用權后，在符合規(guī)劃及本市產業(yè)發(fā)展要求前提下，經批準可以協議出讓方式為原土地使用權人安排產業(yè)用地。

符合城市副中心發(fā)展定位的國有企事業(yè)單位，在疏解至城市副中心時，允許其新建或購買辦公場所；符合劃撥條件的，可以劃撥方式供應土地；原國有土地使用權被收回的，經批準可以協議方式按照規(guī)劃建設用地標準為原土地使用權人安排用地，所收回的土地由屬地區(qū)政府依法安排使用。

（六）過渡期政策

企業(yè)利用存量房產、土地資源發(fā)展本市重點支持產業(yè)的，可享受在一定年限內不改變用地主體和用途的過渡期政策，過渡期以5年為上限。過渡期滿或涉及轉讓需辦理改變用地主體和規(guī)劃條件的手續(xù)時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協議方式辦理，但法律法規(guī)、行政規(guī)定等有明確規(guī)定以及國有建設用地劃撥決定書、租賃合同等有規(guī)定或約定應當收回土地使用權重新出讓的除外。

市、區(qū)相關部門應強化對實行過渡期政策企業(yè)的事中、事后監(jiān)管和服務。

（七）土地出讓價款繳納

劃撥用地補辦出讓手續(xù)，以及已出讓用地因調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳土地價款，按照國家和本市相關規(guī)定執(zhí)行。土地價款可分期繳納，最長不超過1年，首次繳納比例不得低于50%。

在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，對現有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，以及對提高自有工業(yè)用地或倉儲用地利用率、容積率并用于倉儲、分撥運轉等物流設施建設的，不再增收土地價款；對企事業(yè)單位依法取得使用權的土地經批準變更土地用途建設保障性租賃住房的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，不變更土地用途，用于建設保障性租賃住房的，不補繳土地價款。經盤活利用發(fā)展高精尖產業(yè)項目的，土地價款按本市構建高精尖經濟結構等相關用地政策執(zhí)行。

（八）用地功能保障

為保障產業(yè)用地發(fā)展空間，“三城一區(qū)”、國家級開發(fā)區(qū)、市級開發(fā)區(qū)等重點功能區(qū)，需在產業(yè)用地主導功能不變的前提下，實施存量國有建設用地盤活利用。

轉型為教育、養(yǎng)老等公共服務類用途的，房屋不得分割轉讓。

對經營性的教育、養(yǎng)老等社會領域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資，抵押人、抵押權人應共同做出承諾，在抵押權實現后保障原有經營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

三、保障措施

（一）加強組織領導

各區(qū)政府要加強組織領導和統(tǒng)籌協調，積極穩(wěn)妥推進本區(qū)內存量國有建設用地盤活工作，鼓勵結合區(qū)域實際試點創(chuàng)新；結合城市空間布局、各圈層重點任務，組織編制存量國有建設用地盤活實施計劃。市相關部門要結合工作職責，出臺相應配套政策，及時協調實施。市區(qū)兩級要密切協調配合，形成工作合力，確保各項政策措施落實。

（二）做好服務保障

各區(qū)政府要掌握本區(qū)內存量國有建設用地利用現狀和盤活潛力，統(tǒng)籌區(qū)域資源及規(guī)劃指標，推進項目實施。市相關部門要統(tǒng)籌協調，依法下放審批權限，簡化審批程序，做好指導、服務工作，提高項目落地效率。對存量再利用的產業(yè)用地，通過簽訂補充監(jiān)管協議約定產業(yè)績效、環(huán)保節(jié)能等要求，并將不動產轉讓、土地退出條件等內容納入土地使用權出讓合同管理。

國有資產監(jiān)督管理部門要完善考核、激勵政策機制，推動市屬國有企業(yè)提高存量建設用地利用效率。

（三）做好實施評估

各區(qū)政府要做好事前謀劃、事中協調、事后監(jiān)管，動態(tài)跟蹤政策實施情況，加強項目實施效果的評估。市有關部門要及時完善配套政策和監(jiān)管措施，加強宣傳引導、政策解讀、案例總結與經驗推廣，提高精準施策水平。