京政辦發(fā)〔2022〕26號《北京市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導意見（試行）〉的通知》

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構(gòu)：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導意見（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

北京市人民政府辦公廳

2022年9月22日

關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導意見（試行）

為促進存量國有建設(shè)用地提質(zhì)增效，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中共中央國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》等法律法規(guī)和文件要求，結(jié)合本市實際，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，深入貫徹習近平總書記對北京一系列重要講話精神，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，統(tǒng)籌推進存量國有建設(shè)用地盤活利用，進一步提高節(jié)約集約用地水平，為首都高質(zhì)量發(fā)展提供有效用地保障。

（二）基本原則

1.規(guī)劃引領(lǐng)，優(yōu)化布局。認真落實《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，緊密圍繞“四個中心”城市戰(zhàn)略定位，有序疏解非首都功能，改善人居環(huán)境，優(yōu)化提升首都功能。落實“兩線三區(qū)”全域空間管制要求，引導生產(chǎn)、生活空間向集中建設(shè)區(qū)布局，持續(xù)推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

2.政府引導，市場配置。強化政府在存量國有建設(shè)用地盤活過程中的引導作用，完善政策機制，促進規(guī)劃實施。充分發(fā)揮市場作用，鼓勵產(chǎn)權(quán)主體和社會力量積極參與，激發(fā)市場活力。

3.補齊短板，提質(zhì)增效。合理安排生產(chǎn)、生活空間建筑規(guī)模，科學配置資源要素，充分發(fā)揮重點功能區(qū)的帶動作用和軌道交通的輻射優(yōu)勢，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進職住平衡，補齊城市公共服務(wù)設(shè)施短板，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

（三）適用范圍

本意見中所稱存量國有建設(shè)用地是指現(xiàn)狀國有建設(shè)用地中規(guī)劃為建設(shè)用地的土地資源。

各區(qū)政府（以下所稱各區(qū)，均含北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；所稱各區(qū)政府，均含北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會）應(yīng)依據(jù)分區(qū)規(guī)劃，以土地使用效率為重點，突出土地集約利用度，統(tǒng)籌開發(fā)強度、經(jīng)濟效益、人口環(huán)境資源等方面指標，對本區(qū)存量國有建設(shè)用地進行綜合評價，確定需盤活利用的存量國有建設(shè)用地。

（四）實施路徑

鼓勵原土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)合等方式盤活利用；原土地使用權(quán)人無繼續(xù)開發(fā)建設(shè)意愿的，可通過土地二級市場交易監(jiān)管平臺進行轉(zhuǎn)讓或由納入自然資源部儲備機構(gòu)名錄的機構(gòu)收儲（可帶地上建筑物）。

鼓勵國有企業(yè)探索成立專業(yè)平臺公司，通過騰退、整合等方式，對企業(yè)所屬土地、房屋資源進行統(tǒng)籌再利用。

二、支持政策

（一）建筑規(guī)模指標

在符合分區(qū)規(guī)劃確定的規(guī)模總量、布局結(jié)構(gòu)、管控邊界的基礎(chǔ)上，各區(qū)在統(tǒng)籌盤活利用時，結(jié)合控制性詳細規(guī)劃，鼓勵在本區(qū)范圍內(nèi)或企業(yè)權(quán)屬范圍內(nèi)對建筑規(guī)模指標進行轉(zhuǎn)移和集中使用。涉及跨區(qū)項目，可實施跨區(qū)統(tǒng)籌。

對于符合首都城市戰(zhàn)略定位且有助于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的高精尖產(chǎn)業(yè)項目，或用地混合、空間共享、功能兼容的軌道微中心等立體復合開發(fā)項目，其建筑規(guī)模指標經(jīng)區(qū)政府統(tǒng)籌后予以優(yōu)先保障。

（二）用地功能兼容

存量國有建設(shè)用地可進行用地功能兼容，具體要求按照本市建設(shè)用地功能混合使用相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用，單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設(shè)施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

（三）建筑功能轉(zhuǎn)換

對已建成投入使用且符合本市建設(shè)用地功能混合使用相關(guān)規(guī)定的存量建筑可進行功能轉(zhuǎn)換。

重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、落實建筑規(guī)模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

（四）土地利用方式及年限

對存量國有建設(shè)用地盤活利用中涉及的劃撥用地、出讓用地,根據(jù)盤活利用的不同形式和具體情況,可采取協(xié)議出讓、先租后讓、租賃、作價出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外）。

存量國有建設(shè)用地盤活利用項目，可結(jié)合規(guī)劃情況，合理約定出讓年限，但不得超過相應(yīng)用途法定最高出讓年限。

以彈性年期方式使用土地的，出讓年限不得超過20年。以長期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過20年。到期后可按規(guī)定申請續(xù)期。

（五）異地置換

對騰退的流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，在符合規(guī)劃及本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求前提下，經(jīng)批準可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排產(chǎn)業(yè)用地。

符合城市副中心發(fā)展定位的國有企事業(yè)單位，在疏解至城市副中心時，允許其新建或購買辦公場所；符合劃撥條件的，可以劃撥方式供應(yīng)土地；原國有土地使用權(quán)被收回的，經(jīng)批準可以協(xié)議方式按照規(guī)劃建設(shè)用地標準為原土地使用權(quán)人安排用地，所收回的土地由屬地區(qū)政府依法安排使用。

（六）過渡期政策

企業(yè)利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展本市重點支持產(chǎn)業(yè)的，可享受在一定年限內(nèi)不改變用地主體和用途的過渡期政策，過渡期以5年為上限。過渡期滿或涉及轉(zhuǎn)讓需辦理改變用地主體和規(guī)劃條件的手續(xù)時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理，但法律法規(guī)、行政規(guī)定等有明確規(guī)定以及國有建設(shè)用地劃撥決定書、租賃合同等有規(guī)定或約定應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。

市、區(qū)相關(guān)部門應(yīng)強化對實行過渡期政策企業(yè)的事中、事后監(jiān)管和服務(wù)。

（七）土地出讓價款繳納

劃撥用地補辦出讓手續(xù)，以及已出讓用地因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳土地價款，按照國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地價款可分期繳納，最長不超過1年，首次繳納比例不得低于50%。

在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，對現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，以及對提高自有工業(yè)用地或倉儲用地利用率、容積率并用于倉儲、分撥運轉(zhuǎn)等物流設(shè)施建設(shè)的，不再增收土地價款；對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地經(jīng)批準變更土地用途建設(shè)保障性租賃住房的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，不變更土地用途，用于建設(shè)保障性租賃住房的，不補繳土地價款。經(jīng)盤活利用發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)項目的，土地價款按本市構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等相關(guān)用地政策執(zhí)行。

（八）用地功能保障

為保障產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展空間，“三城一區(qū)”、國家級開發(fā)區(qū)、市級開發(fā)區(qū)等重點功能區(qū)，需在產(chǎn)業(yè)用地主導功能不變的前提下，實施存量國有建設(shè)用地盤活利用。

轉(zhuǎn)型為教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)類用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

對經(jīng)營性的教育、養(yǎng)老等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)共同做出承諾，在抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

三、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導

各區(qū)政府要加強組織領(lǐng)導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，積極穩(wěn)妥推進本區(qū)內(nèi)存量國有建設(shè)用地盤活工作，鼓勵結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H試點創(chuàng)新；結(jié)合城市空間布局、各圈層重點任務(wù)，組織編制存量國有建設(shè)用地盤活實施計劃。市相關(guān)部門要結(jié)合工作職責，出臺相應(yīng)配套政策，及時協(xié)調(diào)實施。市區(qū)兩級要密切協(xié)調(diào)配合，形成工作合力，確保各項政策措施落實。

（二）做好服務(wù)保障

各區(qū)政府要掌握本區(qū)內(nèi)存量國有建設(shè)用地利用現(xiàn)狀和盤活潛力，統(tǒng)籌區(qū)域資源及規(guī)劃指標，推進項目實施。市相關(guān)部門要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，依法下放審批權(quán)限，簡化審批程序，做好指導、服務(wù)工作，提高項目落地效率。對存量再利用的產(chǎn)業(yè)用地，通過簽訂補充監(jiān)管協(xié)議約定產(chǎn)業(yè)績效、環(huán)保節(jié)能等要求，并將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地退出條件等內(nèi)容納入土地使用權(quán)出讓合同管理。

國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門要完善考核、激勵政策機制，推動市屬國有企業(yè)提高存量建設(shè)用地利用效率。

（三）做好實施評估

各區(qū)政府要做好事前謀劃、事中協(xié)調(diào)、事后監(jiān)管，動態(tài)跟蹤政策實施情況，加強項目實施效果的評估。市有關(guān)部門要及時完善配套政策和監(jiān)管措施，加強宣傳引導、政策解讀、案例總結(jié)與經(jīng)驗推廣，提高精準施策水平。