淺談地產公司全過程造價成本管理

    第1.工程前期的工程投資估算工作：
        一個地產公司在拿地之后的重要內容就是結合當?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃及市場需求進行該地塊的詳細規(guī)劃方案設計與研究，在這個過程中需要成本造價管理部門根據(jù)過去的造價數(shù)據(jù)庫及時配合研發(fā)部門提供控制在一定誤差范圍內的工程成本投資估算，以供地產財務部門合理估算投資收益率，并根據(jù)優(yōu)選后的方案合理制定工程成本控制目標。
        在這個環(huán)節(jié)我重點提出造價數(shù)據(jù)庫的概念，這是造價工程師需要重視的第1個環(huán)節(jié)，平時應做好已完工程全部造價資料的整理、歸類、分析與總結，其重要目的就是供工程造價投資估算之用。
    第2.工程開工前的施工招標管理工作：
        在地產公司編制施工招標文件前要做好以下工作：A是根據(jù)施工技術要求合理進行標段劃分；B是合理確定施工分包范圍；C是合理確定甲供材料及甲方認價材料范圍；D是合理確定施工招標文件的其他重要內容。
        這里重點介紹B、C兩項：
        1是施工分包范圍，現(xiàn)在大多數(shù)地區(qū)還在執(zhí)行定額計價，作為造價工程師，不但要熟悉國家及地方的定額單價，還要熟悉當?shù)氐姆猪椆こ虇蝺r的實際市場單價，定額單價與市場單價進行對比，當市場單價明顯低于定額單價時，此分項工程適宜進行施工分包，比如大家常熟悉的門窗工程、消防工程、設備安裝工程、防水工程等通常都會列于施工招標的分包范圍內；
        2是合理確定甲供材料及甲方認價范圍：在施工材料定價時，通常依據(jù)的標準也是兩點，A是常見的地方建委部門定期（每季、月）公布的建材市場基準價格（簡稱欄頭價），B是市場實際單價；而這兩者之間有些材料價格懸殊也較大，當市場實際單價明顯低于欄頭價時，這類材料適合甲方供應，再是有些材料分類很細，不同的材料品種價格懸殊很大，而欄頭價通常取的是一部分材料的平均價，這類材料就適宜甲方認價。
    第3.了解分析主要材料價格的波動原因及方向，合理規(guī)避價格高峰期，適時合理分階段的組織設備及材料采購及進場時間，從而使有限的資金得到合理節(jié)約使用。
        經濟學原理告訴我們，影響材料價格的最主要因素無非是兩個方面：一是成本二是供求關系，比如說建筑市場需求量最大的鋼材市場，當今年上半年鐵礦石成本繼續(xù)快速上漲時，也帶來了鋼材價格的快速上揚；而當下半年次貸危機演變?yōu)榻洕�危機時，隨著需求市場的快速回落，鋼材價格又是大幅下滑；其實同時影響成本與供求的還有一個宏觀經濟面的影響，隨著我國宏觀經濟在07年第三季度的筑頂，即使沒有次貸危機宏觀經濟也必然要進入一段持續(xù)的低迷期，隨著經濟的下行，必然帶來需求的下降，從而會帶來鋼材價格及鐵礦石價格的陸續(xù)走低。

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